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商品房买卖,二手房买卖,中介纠纷

来源:网络整理时间:2015-04-06 17:27浏览:

 

商品房买卖,二手房买卖,中介责任纠纷,买房资格限制,房屋户口迁移。

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二手房买卖常见纠纷

 

一、房屋产权瑕疵

房屋的权利分为两个部分:土地和房子。土地的性质有国家所有(城市的土地)、有集体所有(农村的土地)。所有权的标志是我们通常所说的房产证。

最常见的纠纷,来自于限制产权,如经济适用房、拆迁安置房等;和无产权,包括公房、宅基地及其他小产权房等。

    经济适用房在5年内不得上市交易,部分拆迁安置房在3年内不能上市交易,        而公房只有承租权,没有所有权。农村宅基地上所建的房屋,只能在村集体内部买卖。

     上述情况的房屋交易,往往只有签订合同和房屋本身的交付使用,却无法完成过户登记。这样以来,卖家的风险小,买家的风险大。一旦房价暴涨,卖家就会起诉买家,要求确认买卖合同无效,进而要求返还房屋,这样的诉讼多数可以得到法院的支持。

 

二、卖方无权处分

    夫妻在婚姻存续期间取得的房屋是共有财产,在大多数情况下,房产证上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋卖掉了,没有征得另一方的同意,就是无权处分。

    无权处分所订立的合同是效力待定的合同。倘若另一方对此行为追认,则有效;拒绝追认,则无效。

常见的无权处分有几种情况:

1、父母替子女卖房子,房价上涨了

2、夫妻卖房子,只有一方在合同上签字,也没有出具另一方的委托授权书,房价上涨了

3、夫妻闹离婚,一方偷着卖房子

4、承租人、借用人、债权人偷卖

  在这种情况下,如果房价上涨了,就会引来各种借口来阻止交易继续,比如另一方在国外孩子出差另一方在外地闹离婚。这个时候作为买家,就面临着进退两难的境地,定金在卖方手里,可能支付了大笔房款,办了按揭贷款。继续交易,可能不是善意的,拿不到房子。终止交易,又可能拿不回定金和首付款,并且痛失房价上涨的差价。

 

三、买方无购房资格纠纷

在限购令下,一些买方不具备购房资格。中介承诺补缴社保,可以取得购房资格,属于违法行为,而且也行不通,自2012615日起上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。如果买方轻信中介承诺,卖方解除合同也不需要支付违约金。

 

四、无法办理按揭房贷纠纷

由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理,因此刚需购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后,却发生了按揭贷款无法办理的情况。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由,未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人

不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等,如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况,购房者也可以要求解除合同,退还首付款。

 但如果是因为购房者自身的原因,如购房者提供的资料不齐备,或者购房者缺乏还款能力,银行审查认为购房者不符合贷款条件,不予发放贷款,导致贷款合同不能能订立,如果购房者要求解除已订立的购房合同,则法院一般不予支持。

 

五、房屋质量纠纷

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